个人集资建房风险

    建设部官员8月31日公开警示个人集资建房具有很强的集资倾向性，并表示单位集资合作建房将纳入经济适用房政策管理。

    建设部住宅与房地产业司司长沈建忠表示，建设部已发出风险警示，温州、北京等地出现的个人集资合作建房操作模式基本上是按照房地产开发的模式进行操作，带有很强的集资倾向，和单位集资合作建房有很大区别。

    “有的发起人公开承诺，你来参加我这个合作建房，你交多少钱每年可以拿多少回报，据调查，参加者有相当一部分不是无房户，他参加这个活动是以投资为目的。”沈建忠说。

    最近国务院下发的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》并没有对个人合作建房作出规定。有关人士透露，8月24日召开的全国住房工作会议对各地出现的个人合作建房模式持不赞成态度。

    近日，记者在走访哈市房地产市场时发现，哈市合作建房组织相继传出消息，在让市民看到希望的同时，也引发了社会各界的讨论。个人合作建房还能走多远？一些专家、法律工作者、业内人士和普通购房者的质疑声越来越强烈。

    现象：合作建房模式路坎坷

    据了解，由于目前国内房价快速飙升，导致绝大多数民众对此不满，因此个人合作建房的“温州模式”一出现，就立即引起关注。

    记者获悉，该类组织发展至今，全国已经有十几个城市开始出现这样的组织计划操作类似的事情，个人合作建房热空前高涨。哈市的合作建房组织一经推出，也是跟从者众多。但记者从相关资料获悉，曾风靡全国的“合作建房”组织目前多数或解散、或倒闭，还有一家已经转变成团购组织。

    购房者：合作建房褒贬不一

    记者随机采访时，许多市民表示，他们都希望能集资买地，自己建房，以此抗衡让他们难以承受的高价商品房。个人合作建房好处是可节省销售利润、广告销售费用及贷款利息，因此参与者均认为其成本会更低。“个人合作建房，也就是说所有人都是主人，那该听谁的？拿老百姓自己家来说，都有时处于互相猜疑状态，更何况一个庞大的合作组织，谁敢说不会出现分歧，到那时房子该怎么盖？”市民韩女士的担心也道出了多数市民的心声。

    “开发公司自己掏钱建房都出问题，有的还发生烂尾楼现象，更别说大家共同出钱做事了，我可不敢相信！”也有市民直接表示怀疑。

    业界：专业性不足难发展

    业内人士介绍，个人集资建房的发起是老百姓拒绝向高房价妥协的抗争行为，在北京、上海等大城市曾一度掀起过热潮。

    业内人士认为，个人集资房并不可行，至少在现阶段很难实现。个人合作建房和以前的单位集资建房是有本质区别的。单位集资房有单位的主体信用保证，并且单位会安排专人进行监督、协调、管理、分配。而且房地产开发是流程复杂、专业性很强的行业，合作建房团体在设计、采购、施工、管理等各个环节处理问题上都有不确定性。再加之缺乏社会资源和财务运转经验，难怪有不少人担心会出现‘烂尾楼’的结果。再者，如果真有一个专业人士来协调，众口难调又是一个问题。另外，在分配机制上也是个大问题，住进去后的后续服务等等都是不能回避的问题。

    业内人士表示，就目前哈市的房价而言，只有繁华区域价格偏高，尚未达到南方城市房价普遍偏高的状态。同时，哈市繁华区域内也没有土地为合作建房创造生存条件，如果合作组织选择哈市周边土地建房更无法操作，有的项目仅每平方米不足2000元，这已接近成本价，也意味着没有必要搞合作建房。

律师：多角度触及法律盲点

    个人集资建房是否有法律基础？是否涉嫌非法集资？个人集资建房的运作面临哪些法律风险？房地产专业律师宋恒玉认为，《城市规划法》和《建筑法》是目前我国对城市建设管理的最重要的法律，但在这两部法律中对此均未做出禁止。而根据国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条、《城镇住宅合作社管理暂行办法》及《土地管理法》第五十四条的规定也包含了合作建房的情形，这也是目前各个城市个人集资建房倡议者的主要法律基础。

    但宋恒玉表示，合作建房目前主要有四个途径：首先是成立住宅合作社，而这种方式始终未能得到政府的支持和鼓励，因此始终未能得到实施。其次是成立个人合伙企业，由于个人合伙需要承担无限责任的风险，集资合作建房的人又都处于城镇中低阶层的收入水平，因此，实际上也无法实施。再次是成立有限责任公司，由于建造房屋需要大量的资金，因此，集资人低于50人，就无法达到建造房屋的资金规模，集资人高于50人，又受到我国《公司法》的限制，在实施上有其法律上的障碍。最后是成立股份有限公司，成立股份有限公司必然要先募集至少500万元的注册资金，上报审批，租赁场所，购买办公设备等。由于目前法律对设立股份有限公司控制的严格，设立时间漫长且注册费用昂贵，审批手续繁杂。

    专家：集资建房还有走多远

    省社科院有关专家认为，随着我国住房商品化的推进，国家对企事业单位自建住房用地已明令禁止，对城市私人建房也停止了用地审批。在当前条件下谈论甚至实践个人集资建房的举动，都不啻为非理性的冲动行为。问题的关键，还应当在政府的调控下，让房地产市场理性发展最终让居民依靠银行的贷款，圆自己的住房梦。

    也有专家从更深的专业角度提出了疑问：如果在建造过程中遇见不在预见之内的问题，如成本计算错误(隐性成本对没有实践的人士来说是无法估算亦无法认可的)、施工风险、银行贷款政策性调整、需要增加出资时(在目前金融紧缩的情况下。目前有资质、信誉的开发商都很难轻易获得银行贷款，如何来说服集资人继续出资？集资人因为这样或那样原因中途要求退出或转让的怎么办？如果房屋竣工验收后可以交付使用时，房产的价格上涨或下跌，上涨时如何来保证房地产开发公司不会向社会公开销售以获取巨额利润，而向集资人按时交付房屋，下跌时如果解决集资人的思想动摇并且这个风险该由谁来承担呢？成立的公司如不以营利为目的，那么税务部门如何征收营业税、交易契税？并且按照现行的房地产销售管理规定，商品房销售必须走“网上备案”的制度，纳入市场公开发售。内部定向销售不依法办理“网上备案”，主管部门是否会严厉惩处？以上种种都是难以解决的问题，且无法绕开，因此说愿望是美好的，但还需要很长的路要走。