2007年7月中旬，一场涉及10大城市土地出让金和土地开发整理资金的专项审计调查工作已在内地拉开帷幕。2004年“8??31”期间的协议出让土地成为本次审计的重点。据统计，当时一个月内北京市土地的过户总量接近1亿平方米，是北京正常年份土地开发量的5倍。此间审计系统知情人士透露，目前已发现若干违规减免土地出让金的问题，审计结果将于今年9月公布。本刊记者就此次中央调查十省市土地出让金事件采访了北京个人合作建房发起者于凌罡(于凌罡博客|于凌罡新闻)。

    蓝筹地产评论(以下简称“蓝筹”)：以往国家展开过类似的审计调查，从您个人角度认为，是否达到预期效果？

    于凌罡：1994年，朱?基总理当政时进行了税制改革，中央与地方税收所得比例从最初的三七开，改为倒三七，导致某些地方财政吃紧。而2003年后，随着土地招拍挂制度的推广，以及全国房价的猛涨，土地出让金已经成为地方财政的主要来源。随着连续多次调控未见效果，中央已经意识到各地靠卖地发财模式的危害，据说中央已经开始研究和地方分享土地出让金的方法。

    从国家审计署历年的工作情况看，审计工作是非常细致的，其工作效率和公正性，非常令人信服。但也许是以往调查的行业问题较少的原因，审计署每次公布的问题金额与审计标的实际价值相比，往往并不高，而且，每次也只是公布问题金额，具体的问题和后续处理很少公布。所以，如果从警示犯罪和亡羊补牢的角度，审计署值得期待，但真正解决问题则不属于审计署的职能范围。

    蓝筹：国家开展此次专项调查的动机和意义是什么？

    于凌罡：这次审计，土地出让金这个涉及地方政府和中央政府利益分成的敏感问题，审计署毕竟只负责审计，其目的不是揭开房地产行业的暴利真相，所以审计只能发现问题，而不能解决问题。

    国家在此时展开专项调查，一是为抑制房地产和经济过热；二是为规范和监督地方财政；三是为宏观调控抑制房价过快增涨，可以说是目标明确。只要中央能够及时调整，从根本上解决地方政府短视，盲目卖地生财，问题是可以解决的。

    蓝筹：土地出让金遂有“第二财政”之称，此次调查是否会把土地出让金管理透明化、公开化效果提升到一定高度？

    于凌罡：由于土地出让金目前已经成为各地方政府主要的财政收入来源，所以，通过此次调查，相信中央的意思是通过了解土地出让金问题的来龙去脉，不仅规范土地出让金的收取和使用，更要通过发现问题而探索一条新的土地生财之道，减少国有资产的价值流失。至于管理的透明化和公开化，值得期待，但执行会很难。

    这里，以北京出租车行业的简单事实，来简述个人的理由。北京大约有6.7万辆正规出租车，按照每辆车每年交纳6万元“份钱”计算，年约40亿。但出租行业每年上缴财政的却仅有大约2.8亿。从月负担来看，北京有少量私人出租车，每月仅向政府交纳大约400～700元管理费，只相当于出租公司向出租车收取的每月约5000元“份钱”的大约15%。结果是，的哥痛苦、乘客喊贵、财政吃亏、黑车泛滥……

    房地产行业，其实也与出租行业基本相同：受苦的是买房人，背黑锅的是主管部门，担风险的是银行，吃亏的是财政，慌乱的是社会，幸福的是开发商。只是由于账目相对出租车行业更复杂，老百姓更不了解，而蒙上了面纱。

    蓝筹：如何突破地方政府的障碍？

    于凌罡：地方政府已经把土地出让金看成是摇钱树，所以，要想取得地方政府的支持，必须“合情合理”。所谓合情，就是通过规范出让金的收取和使用，避免地方政府滥收、滥用土地出让金，甚至通过权力寻租在土地市场滋生腐败。所谓合理，就是通过房价地价分离和房地产投资信托，来解决政府土地收益和房价之间矛盾，并在至少保证地方财政收支平衡的前提下，实现土地财政的可持续发展。

    蓝筹：此次调查能否有助于解开多年来房价一直飞涨的“谜底”？

    于凌罡：本次调查的主要目的，一是地方政府在土地出让金征收过程中是否存在违规减免的“权力寻租”，二是审计巨额的土地出让金是否“依法使用”。从这两点出发不可能实现“揭开房价飞涨谜底”的目标。如果想了解多年来房价一直飞涨的谜底，就要先抛开“地价房价到底谁推动谁”的伪命题。客观的说，是由于“城市规划、土地供应、规模开发、金融监管、税法执行、销售规范”等多个领域的诸多问题，共同导致房价飞涨的。正如同中国足球，既然黑到一定程度，就绝不可能是简单问题。

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    马克伟：难以揭开房价飞涨谜底

    原国家土地管理局副局长马克伟认为，此次中央调查十省市土地出让金情况是国家审计署按照正常程序安排的一项专项审计，目的是通过对土地出让金的收缴、管理、使用的审计，以发现问题和提出整改意见，帮助规范土地出让金的收、管、用。进一步完善国有土地有偿使用制度，更好发挥土地有偿使用制度效能的目的。

    对于此次调查能否解开多年来房价一直飞涨的“谜底”，马克伟在接受记者采访时说：“审计土地出让金可以查清出让金的去路，但不太可能揭开房价飞涨的谜底。”

    因为房价飞涨的原因是多方面的，主要根源不在地价，而在于过分强调房地产是支柱产业，而忽略住房是民生之本；过早、过多的把广大居民的住房问题推向市场，试图依靠开发商、商品房来解决全部或者大部居民的住房是不现实的；住房政策没有把保障广大居民的基本住房与把购房当作投资增值、多套购房、异地购房区别对待，投资者和外来者把房价抬高，导致广大居民的基本住房得不到保障；单位和个人都不能自行或者合作组织建房，随着开发商门槛的提高和小开发商的被挤出，造成少数开发商对房地产的垄断；银行贷款过多，为开发商承担了风险，这些都是赞成房价飞涨不下的原因。

    贾卧龙：搭建土地资产流失“防火墙”

    此次土地出让金专项调查是国务院遏制房价上涨的重要举措之一，无论是在力度上还是在涉及范围上都不可小觑，旨在从土地管理源头查找问题。

    香港太平洋国际集团国内首席执行官贾卧龙认为必举引将发新一轮“土地风暴”。他认为，以往国家展开的类似调查，由于管理落实以及配套政策、法规不完善等原因，并未完全达到预期效果。因此，在土地监管方面一直存在疏漏与不合理审批的现象出现，“天价地”频出，希望此次的专项调查可以对现状有所改善。

    此次调查力度较大、涉及到的地方政府也较多，特别是在我国不断加紧宏观调控的前提下进行，可见政府整治违规土地出让的决心和态度。通过此次专项调查，希望把土地出让金管理的透明化、公开化提升到一定的高度，尤其是在某种程度上为政府制定公开透明的政策以及法律法规提供依据。

    贾卧龙认为，如果此次土地出让金专项调查落实到位，其影响必将深远。首先，通过调查，对土地出让和土地开发整理会有一个系统而详细的了解：从2004年以来，多少土地是通过不合理渠道出让，出现不合理出让的漏洞在哪里。这样，会对国家在出让土地过程中的资金流失情况有一个“明细帐”，对于防止国家资金流失，防治腐败会起到直接而有效的影响；其次，通过调查，可以对各地政府落实、执行土地出让政策的具体情况有一个详细的了解。这对加强土地监管以及政府部门制定行之有效的土地出让制度将产生深远的影响。