赵昱：沈阳开发商如何应对当前房地产形势

    7月15日下午2时，在沈阳市城乡建设委员会3楼会议室举行了由沈阳市房地产开发研究会、沈阳市房地产开发协会、沈阳市房地产研究所共同主办的沈阳市房地产形势分析报告会。会上沈阳市房地产开发协会会长 赵昱做了沈阳开发商如何应对当前房地产形势的主题演讲，全文如下：

    第一、2008上半年全国的房地产市场形势。

    一、货币从紧的形势下房地产企业正在遭受资金压力的冲击。大鱼吃小鱼现象将加剧，特别是中小企业向大型实力型企业靠拢，形成资金重组。

    二、民间资本将在房地产领域发挥它的作用，而且是特殊的作用。这几年大家都知道，民营资本这几年已经积累了相当的数量，随着民营资本数量的扩充，也需要同时也是现在的发展趋势，跨行业跨地区的联合，所以现在看这方面也不可忽视。

    三、房地产金融产品的多样化亟待解决和尽快的改善和提高。现在我们国家目前非常单一，我们房企只能靠银行的贷款，没有其他的途径。

    四、土地新增放量减少，盘整土地政策的加强。

    五、住房保障建设将成为未来五年各级政府的工作重点。这部分约占我们住房总量的差不多1/10。

    六、房地产发展大好形势，我个人认为可持续20年。当然这中间会有价格的一些波动，甚至会出现有价无市现象，但总体上发展的态势是良好的。但是这里面需要注意一点，就是房价的波动，如果出现大起大落，会对当地的经济发展产生影响。

    七、房价最终是不以人们的意志为转移的，任何的调控措施主要看成本是否增加和减少。

    第二、2008沈阳上半年房地产市场的形势。

    一、我们作为二线城市，这次国家宏观调控会对我们的二线城市有可能带来一个发展的机遇。比如说刚才范老师已经提到了，全国的知名企业比较有实力的企业大概有70%已经落户我们沈阳，这就是个势头。

    二、房地产开发规模逐步加大，大盘量开发项目占据了房地产开发项目的主导地位。下半年大批量的入市有可能会带来全年的供略大于求。

    三、宏观市场不稳定的情况下，08年，特别是我们上半年全市商品房应该说总体势头非常良好、非常平稳。几个数据，从价格、交易量、投资，刚才范老师都一一列举了，我就不重复了。

    四、土地放量有所放缓。特别是集中的地区主要是在二环以外的南北两大空间。

    五、城市化进程在加快。我们上半年外地购房人的比例已经达到了1/3。

    六、房地产，特别是住房开发建设规模发生了六大变化：一、由粗放型向集约性转化。由小规模单一项目向大规模项目转化。三、由核心地区向郊区转化。四、由主动地段开发向注重生态开发转化；五、单纯重视住房面积开发向重视居住文化开发转化。等等。

    七、目前沈阳城市建设当中，近八成超亿元的项目来源于我们房地产业。

    第三、沈阳的房地产企业应对的措施和办法。

    下面谈谈自己的一些感想和体会，也是针对上述这些问题，我们企业应该采取哪些措施。这里面有的可能存在一些问题，有的还没暴露出来问题，有的企业发展还都很正常，好与不好，在这里只是给大家提个醒。

    第一、如何减缓、规避从金的货币政策带来的开发资金短缺的问题。我想从三个方面考虑：

    一、过程已经提到了民间资本的充分利用问题。比如说家电行业、其他行业等等，可以从跨行业、跨地区、跨省份进行联合开发，这种形势目前我们沈阳已经有了，远的不说，就说咱们万科在长白金玉蓝湾都是这种形势，我觉得不错，挺好，这么大盘的企业能放下架子，我们也未尝不可，也可以考虑。

    二、上市。当然能上市最好，但是目前看好像不是时机，上半年看中国建筑还有光大都已经经过审批了，但是时机不成熟，正在选择时机上市，所以上市是好的途径，但不是唯一的。

    三、销售应该是小步快跑，大家应该充分的意识到回笼资金的紧迫感，这一点我觉得非常非常重要，特别是我们本土的开发企业。在销售这方面要加大力度。

    第二、房地产开发企业的发展战略思考，或者说发展的趋势，也可以说是一个模式。

    一、自我滚动发展模式。规模小不要紧，根据自身的情况，根据市场发展的需求，或者是说自己的判断，量力而行，看不准的可以放缓，但是前提是自有资金非常充足的情况下，我建议你走这条道。

    二、走兼并、收购、重组的发展模式。这里边可以收购公司，也可以收购项目，形势可以多样。刚才我已经列举了。

    三、可以进行出让股权，或与其他公司合资、合作这种发展模式。等等。从企业的发展战略，现在你应该思考了，应该想这些问题了，为什么要说这个事情呢？一会儿第七个问题我会谈到沈阳企业的自身情况。

    第三、如何从企业的管理要效益，来促进企业的发展。就是我们通常说的练好企业的内功。在目前这种情况下，我倒建议我们在企业的管理上要效益。管理到位了，我想从这么三个方面：

    一、财务成本要效益。

    二、销售成本要效益。

    三、管理层管理的费用上要效益。

    如果这三个组成部分，每个部分都下来了，大家设想一下，就是企业的效益。

    第四、企业发展的内部制约因素：

    一、企业的综合实力问题。大家一定要冷静的、认真的评判企业目前所处的位置，这点非常非常重要，头脑一定要清醒。

    二、资金匮乏情况下怎么办，怎么去想，当然，现在我们有各种各样的形势，比如内部认购、提前预售、压付工程款，这都是档次比较低的，你还应该上一个层次来想这个问题，如何解决资金匮乏问题，刚才我已经提了几个渠道了。

    三、人才的储备。人很关键，越是这个时候，大家越应该珍惜人才。留住人是每一个企业发展至关重要的一环，特别是最近这二年外埠来的企业本土化首先在人才上要进行本土化，别到时候水土不服，做出的产品适销不对路，那就惨了。

    四、管理水平的提高。

    五、产品特色的研发。每一个企业都有它的生存之道，关键是我们的产品研发一定要适销对路。范老师刚才提到了几个数据，比如说中小户型、中低价位，如果在我某一个项目的区域我可以再细化、再分解，这个区域比如说70平米的最畅销，那我可能主流的就是70平米的，就不做一百的，所以你一定要把你的产品研发做出你企业的特色出来，这一点尤其重要，大家要切忌在资金非常紧张的前提下我们的产品卖的时间越短越有生命力。

    第五、产品的同质化。这个问题今年是最突出的，特别是我们外埠来的大盘企业中高档盘甚至高档盘，产值的同质化竞争非常非常激烈，所以我劝我们的同行我们的外埠，外埠的企业来我们沈阳做产品，特别是在同质化这方面一定要认真的下工夫，这方面已经有教训了。

    第六、取得消费者对我们的信任，增强对我们产品的信任。我们的产品一定要做到最好，这个时期，这个关键的时间段是考验我们企业的生存发展的关键时期，我们靠什么说话？就靠我们手头的产品。所以说，我们的产品的质量，目前阶段是至关重要的，大家切忌我们的产品、我们的做法，可能大家现在做企业没有做一个项目的，都是做几个项目，特别是外埠来沈阳的大企业可能一个项目两个项目甚至一个项目分几期来做，产品的质量至关重要。

    第七、如何得到金融及政府相关部门的大力支持。

    先说一下金融，我们沈阳本土企业之所以到今天为止没有做大做强，就是金融支持的不够。大家可以设想一下，本土企业在本地特别是现在这种形势能拿到贷款额度的寥寥无几，所以这个时候尤其我们的领导需要在金融领域进行攻关，需要做大量的工作、艰苦的工作、细致的工作，金融的支持应该说目前至关重要，所以我们应该想尽一切办法能够得到金融的支持。

    第二、与政府相关部门的及时沟通。我在这里只举一个例子，就是尽可能我们的产品、我们的项目报价抓住时间差，这个时间只有靠我们自己来挤压，比如说拿到用地证的时候，我们一定要第一时间办以前没有办过的事情，比如说环评、比如说地热，都可以现在就可以办，一定要往前抢，大家都知道环评这个过程很长也很复杂，如果赶到规划许可证下来以前去办累死你，所以要提前打时间差，我们地质勘察也是一样，现在我们只能尽可能的往前抢，抢时间，争分夺秒，现在的时间和过去比是一天顶三天，大家要有这个概念，我想这个时间差就挤出来了。