范翰章：2008年上半年沈阳市房地产市场分析报告

    7月15日下午2时，在沈阳市城乡建设委员会3楼会议室举行了由沈阳市房地产开发研究会、沈阳市房地产开发协会、沈阳市房地产研究所共同主办的沈阳市房地产形势分析报告会。会上沈阳市房地产开发研究会会长、沈阳市房地产研究所所长范翰章做了2008年上半年沈阳市房地产市场分析报告，全文如下：

    一、2008年上半年沈阳房地产市场运行现状分析

    (一)2008年上半年沈阳房地产市场主要特点

    1、房地产开发投资快速增长

    2008年上半年，沈阳房地产开发建设累计完成投资360.3亿元，同比增长50.4%；施工面积4432.8万平方米，同比增长47.9%。

    2、商品房批准入市量大幅增长

    2008年上半年，全市批准商品房预售面积577.24万平方米，同比增长39.82%；其中商品住宅批准入市面积478.49万平方米，同比增长34.45%；商品住宅批准入市套数52528套，同比增长33.57%。

    3、商品房交易市场运行平稳

    据房产局数据，2008年上半年，登记销预售商品房面积559.13万平方米，同比增长1.20%；商品房销量与上年基本持平，商品住宅销售面积同比有所下降。面对着受国家宏观调控政策和全国房地产市场下滑的大气候影响，加之汶川大地震的冲击，沈阳今年的商品房销售面积能保持去年水平，并略有增加，实属不易。

    4、商品住宅销售结构不断优化

    2008年上半年，批准入市商品住宅每套平均面积为91.09平方米，实际销售商品住宅每套平均面积为88.51平方米。在实际销售商品住宅中，90平方米以下占销售总量45.97%，每平方米4000元以下占61.68%。从中看出，中小户型和中低价位商品住宅仍是主流需求，沈阳市房地产市场基本上符合国家宏观调控要求。

    5、房价稳中略升

    6、住房消费向中小户型集中

    从住房销售登记状况看，套型面积60～90平方米的商品住宅是我市消费的高峰段，销售面积为156.49万平方米，占销售总量的34.76%。套型90～120平方米的住宅为次高峰段，销售面积占总量的29.83%。这说明目前我市住房消费的热点仍为中小户型

    7、外地人购房比例逐步上升

    按本市和外地居民进行分类，分析购买住房群体构成情况，外地人购房占全市商品住宅销售总量的32.50%。与上年同期对比，外地人购买商品住宅所占比例上升2.54个百分点。其中省内外地人购房占全市购房总量的18.33%；外省市人占购房全市总量的14.02%。

    境外人购房共58套，面积6800平方米，占全市总面积的0.15%，创我市有关记载的最高记录。

    8、供销比处于合理区间

    2008年上半年，沈阳市商品房供销比为100：96.9，供略大于销，供销基本平衡。

    9、房价收入比逐年下降

    以每户购房80平方米计算，2000年房价收入比为11.34，2007年房价收入比降为6.51；按今年上半年的数据预测，2008年预计为5.43，又会有较大的下降幅度。

    10、 房价与GDP增长比率合理

    2008年上半年,我市GDP增幅为16.9%,按国家统计局沈阳调查队数据，沈阳市房价增幅为7.5%。由此测算出沈阳房价与GDP增长比率为0.44。远小于标准值1，说明这种比例关系处于非常理想的状态。

    11、当前存在的主要问题

    沈阳房地产市场当前存在的主要问题有四点：其一是受大气候影响，存在着持币待购的现象，影响商品房销售不畅。其二是存量房市场发展滞后。2008年上半年，全市存量房销售面积比上年同期下降10.85%、其中存量住宅销售面积比上年同期下降14.68%。其三是市场所需求的中低价住房供应不足。其四是基础配套设施建设跟不上开发进度。

    依据上述各项指标可以看出，当前沈阳房地产市场的总体判断是平稳的、健康的、处于可持续发展状态；基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标。

    今年上半年，全国主要城市房地产市场普遍低迷，交易量锐减。上半年，沈阳市商品房销售面积仅低于上海和重庆市，在全国城市中列第三位，在副省级城市中列第一位。据目前形势判断，我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位，我市已当之无愧地成为全国最好的房地产市场。

    (二)沈阳房地产市场运行良好的成因分析

    在全国房地产市场形势一片严峻的大气候中，沈阳市房地产市场能一枝独秀，决不是偶然的。主要原因有如下几点：

    1、提前完成了整顿，消除了泡沫

    沈阳房地产市场比全国晚了一拍，启动于1999年。但因为出了“慕马案件”，自2001年起，市委市政府新班子对沈阳房地产市场进行了整顿。历时三年，使沈阳房地产市场达到了规范化、市场化。2004年沈阳房地产市场进入了本轮发展周期的高潮期，尽管2005年国家开始对房地产业进行了宏观调控，由于沈阳房地产市场提前完成了整顿，消除了泡沫，所以沈阳房地产市场在近几年来得到了稳定快速的发展。

    2、住房消费结构合理

    据我们房地产研究所反复测算，沈阳住房消费自住型占绝大多数，约占90%左右；投机型购房和投资型住房约占10%左右，其中投机型购房约占不足1%。由于住房消费合理，所以炒作气氛不浓，抗风险能力较强。即使在今年全国房地产市场都处在冷清状态，沈阳房地产市场仍然保持平稳的发展状态。

    3、沈阳市房地产后发优势明显

    沈阳房地产市场起步比较晚，既是坏事又是好事，它为近几年和今后沈阳房地产快速发展积累了很大的空间。当前沈阳房地产市场已经成为全国性的房地产市场，投资洼地效应初步显现，2007年土地出让面积中，外资和外埠开发企业所占比重占60%以上；国内知名的30家开发企业已经有70%以上在沈阳有开发项目；当前全国的房地产大盘集中在沈阳。