为生孩子买房为养孩子换房——

    来自国家人口计生委的信息表明，受生育周期的影响，中国已经进入第四次人口生育高峰，而2007年正是此次生育高峰的启动年，保守预计2007年全国新生儿数量将达到2000万，汹涌的“婴儿潮”也为房地产带来新的开发契机，再次在北京乃至全国楼市上掀起一股强劲旋风。

    
购房者：为生孩子买房子开发商：居住为儿童服务

    记者从相关部门了解到，2006年，北京大约有17万对步入婚姻殿堂的新人因为结婚而购买了房子，新婚一族占了北京购房者群体中很大比例，成为了北京房地产市场的需求主力，如今，要结婚先买房成为当下适婚男女的心理门槛。

    赋予民俗说法和美好愿望的“土猪宝宝”、“奥运宝宝”成为众多小家庭努力实现的育儿“目标”。需求决定市场，2007年，紧随着结婚潮接踵而来的“猪宝宝”和“婴儿潮”正逐渐成为房地产开发商关注的新课题。从多个项目的走访中记者发现这样一个有趣的现象，在当前的楼盘建设理念上，开发商都融入了更多“儿童元素”的考虑，房地产要为儿童服务成为众多开发商的共识。

    据了解，在今年推出的房源中，开发商非常在意对“宝宝房”的包装，宝宝房要朝南以保证阳光充足，甚至考虑到通风、温度以及婴儿的沐浴和夜间啼哭的隔音，可谓用心良苦。更有甚者，已经有不少开发商在住房配套上做文章，社区的育儿配套成为楼盘促销的重要卖点。

    记者在太阳星城采访时了解到，除了居室内的儿童个性化居住设计之外，该社区还配备了太阳蓝天双语幼儿园、培基双语幼儿园、朝阳师范附小等儿童教育体系，完全满足了社区周边适龄儿童的教育需求，为下一代的成长提供了良好的环境。

    专家指出，育儿配套对楼盘的促销十分重要。为此，社区不仅仅要在配套上考虑幼儿园等教育设施，同时要引进一些婴幼儿保健能力强的医疗机构，在考虑周边配套商业的时候，也必须重视对幼儿设施的投入和开发。

    值得注意的是，作为房地产行业的一种趋势，精装修房成为开发商开发的重点，在精装修房销售中，宝宝房的开发和装修材料的选择成为了开发商开始抢夺“宝宝”市场的重要考量。远洋山水销售负责人杨国杰告诉记者。该项目正在热销的三期精装修房中，对宝宝房装修材料的选择非常重视，符合环保检测标准的材料和天然木材都是开发商所着力强调的，这也成为吸引购房者眼球的重要因素。“作为婚房的一种延续，2007年生育高峰带来的宝宝市场同样是机会，产品就必须符合买房者的切实需求。”杨国杰说。

    为养孩子换房子儿童促进空间改善需求

    郑先生是某网络公司高级职员，三年前初有积累的他在南三环某住宅项目买了一套67平方米的一居，去年结婚后他夫妻二人就一直在此居住。今年初妻子生产后，郑先生开始发了愁，出生的小宝宝怎么安置？自己在湖南的母亲要来帮忙照顾孩子，一家人挤在一间屋子里空间显得特别狭小，随着孩子一天天的长大更将多有不便。目前，郑先生正打算把目前的住房卖掉，凑钱再换一套大点的两居，“孩子以后最起码得有自己的房间吧，我们大人自己将就点还行，可孩子的成长马虎不得啊。”郑先生说。

    像郑先生这样的情况不在少数。成交数据显示，目前“改善居住条件”需求已升至首位，有38%的成交客户是出于“改善居住”考虑，比去年同期高出9.3%。改善住房需求成为目前购房的主要原因，从绝对数量来看，120至140平方米之间的需求增加量最大，比去年同期增长了4％。家庭人口的增加，直接带来的结果就是一些居住在小户型里的小家庭居住空间的紧张，从而刺激购房需求。

    据某调查机构最近一次针对准妈妈、准爸爸的调查结果，当问及“添了猪宝宝，你是否会换房”时，84％的被调查人群选择“不会”，只有16％的人表示会考虑换房子。有些人士对这个结果不禁产生了疑问：这是否意味着“生育高潮”对房产市场利好将十分有限。专家指出：“生育高潮”带来的影响将非常深远，它所带来的改善型需求的释放将呈长效逐步的特征。多数生育家庭大多在结婚时刚刚购买新房，在这么短的时间内形成换购更大面积房子的可能性不大，形成第二拨购房潮缺乏经济支持。但是随着孩子的成长，小户型带来的空间紧张将会更为明显，只要家庭经济条件一旦成熟，改善型需求必定会释放出来。

    
我爱我家市场研究中心分析人士指出：孩子出生前后，由于很多亲戚朋友都会来看望，因此空间狭促感会特别明显。在不少电视剧里，我们经常看见这样的镜头：客人来得太多，连座位也没有，这个时候主人开始抱怨起自己的家太小了。在这样的情况，购房的欲望会上升。

    学区房长期受热捧折射中国父母望子成龙心态

    学前儿童的家长或是准备生育的“准家长”们，还希望优质楼盘再兼顾名校资源，以后不必为孩子就学伤脑筋。“来买房的客户，几乎都会询问我们楼盘所在的学区和周边的学校。”某知名高校附近楼盘销售人员告诉记者，购房者都很在乎孩子将来的就学问题，“甚至有一对夫妻还掐着日子算，他们说房子交付时孩子正好是上小学的年龄。”

    在“生育高潮”的影响下，优质学区房无疑将成为购房的热点。作为高校云集、高科技产业集中的重点区域，海淀区的楼盘一直是市场需求的热点，近段时间来求购学区房的客户又有显著升温。另据“链家”年后数据统计显示，学区房的成交量占到了总成交量的1/4左右，呈明显上升趋势。而朝阳区的朝北板块和管庄、定福庄区域楼盘也因为中国传媒大学、第二外国语学院等重点院校的烘托而越来越炙手可热。周边拥有成熟教育配套的楼盘普遍要比同类项目市场价格高。

    一些业内人士指出：中国的父母对子女的教育问题一直以来极其看重，就近上一所好的学校是所有父母的愿望。因此在优质教育资源依旧稀缺的情况下，“生育高潮”后这些传统优质学区周边住房的追捧者还将越来越多。随着“生育高峰”后“入学高峰”的到来，学区房的紧张看来一时半会儿很难解决。

    另一方面，由于优质学区资源的需求量远远不能满足市民的需要，学校对于入读资格的审查越来越严格。在这样的背景下，一些业内专家预计今后把学区房和家庭条件改善捆绑在一起同步实现的购房者会越来越多。

    第四次生育高峰到来历史催生房地产繁荣

    “新中国成立后的第四次生育高峰已经到来”，中国人民大学社会与人口学院院长翟振武对此表示肯定,“今年正好是中国第四次出生人口高峰开始启动的年份。”翟振武认为，第四次生育高峰的特点是：从今年开始，新生儿的数量将会逐年递增，预计在2012年前后达到峰值，之后逐步回落。“每一次的生育高峰，都是对上一次高峰的复制。”

    世界上人口影响楼市的最典型例子是美国，美国的房地产市场曾伴随着人口的增减出现过明显的周期性特征。战后美国房地产出现过三次明显的繁荣期：第一次出现在1945~1955年，第二次出现在1964~1972年，第三次出现在1983~1989年，这三个时期间隔都在18~20年左右，都是上次“婴儿潮”导致增量人口相继进入结婚生育年龄所致。

    人口统计数据表明，1949年以来，中国历史上曾出现过三次“婴儿潮”：第一次是在上世纪50年代，第二次是在1963~1966年，第三次是在1984~1989年。而全国数据预测显示，2008年前后，正是全中国要迎来第四次人口出生高峰的时候。在这一次的人口出生高峰中，一年新生儿数量预计将达到1700万~1800万，“但是，一些不科学的宣传效应人为地造成了这次高峰的提前和启动年新生儿数量的激增。

    中国前三次生育高峰人口约占总人口的32%。目前这批人口成为购买商品房的主要群体。一般而言，25至35岁处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要。与之密不可分的就是孩子的生育与抚养带来的居住需求。三次“婴儿潮”中出生的大部分人在1990年代以后陆续进入结婚、生育期，1998年以来国内房地产市场的快速发展在很大程度上与这部分人进入消费期密切相关。

    
我爱我家市场研究中心认为：25至45岁人群是购买商品房的主要群体，这个年龄段在一个人的生命周期中，无论是收入水平还是消费能力，都是最强的。这也是导致当前房地产热、旅游热、教育热、医疗保健热等等产业高速发展的重要人口基础。因此“生育高潮”若干年后将极有可能形成新的购房消费集中期，这将给房产市场的长期稳步发展带来动力，因此“猪宝宝”、“奥运宝宝”带给楼市的是一个巨大的长线利好。

    “童子军”影响深远“人口红利”助推房产价值上升

    业内人士表示：“一般的家庭，会在小孩出生之前买好房子，最起码，小孩出生一两年以后，房子将成为家庭迫切解决的问题。”因此“童子军”对房地产及相关装修、装饰行业的支撑显而易见。“童子军”利好房地产业，不仅表现在儿童对住房需求的提升。“童子军”人群成熟后产生的“人口红利”，对房地产需求的推动更为可观。

    根据国家统计局的年报，2002年底，中国的城镇人口为5.02亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.62亿，占全国总人口的43%。也就是说，三年时间全国的城镇人口增加了六千万。人口专家估计，未来十年，中国城市化率将以每年至少1.5个百分点的速度增长，每年新增城市人口将近两千万人。而在北京，近三年每年增加42万人。按照2006年北京城镇居民人均住房使用面积20平方米计算，每年新增住宅需求就达到约840万平方米。按照中小户型面积计算，大约需要十万多套普通住宅。

    房地产业内有这样一句俗话———“看懂人口也就看懂了房地产”。这一说法很大程度上反映了“婴儿潮”、“儿童群体”对房地产的影响。在儿童居住适配性逐渐成为房地产发展重要考量因素的同时，部分房地产专家也表示了这样的担忧：人口红利助推资产价格上升，房产也在其中；然而在目前的宏观经济形势下，也应当警惕影响房价上涨的其他非需求方面的因素。（邱旸）