今年1—4月，沈阳商品房均价为3479元/平，这个数据比去年同期增长了3.95%。

    今天上午，沈阳市房地产研究所公布了《1—4月份沈阳房地产市场形势及房价趋势分析报告》，《报告》中预测，在今年的后几个月时间里，沈阳市的房价涨幅有望达到8%，但不绝会超过10%。

    [上涨]：前四月商品房均价3479元/平

    与2006年前4个月商品房均价3347元/平相比，2007年1—4月，同比增长了3.95%，全市商品房销售均价达到了3479元/平。

    其中，商品住宅销售均价3292元/平方米，同比增长5.26%。对此，沈阳市房地产研究所研究员齐锡晶认为，这一涨幅数据显示沈阳市的房价继续保持平稳运行，处于稳中略涨的趋势。

     《报告》中指出，房价上涨的主要原因源自沈阳房地产市场良好的发展及投资商、购房者的良好信心。

    市场：需求旺盛是主要原因

    2007年1～4月份，沈阳房地产销售额高于投资额近1倍。虽然年初受气候影响房地产投资受到一定限制，但能达到这样高的比例，说明市场需求确实比较旺盛。

    同时，增量房的交易量继续处于平稳增长态势。2007年1—4月份，尽管受到供应不足的影响，全市商品房销预售面积、销售金额仍然同比分别增长7.32%和11.6%；其中商品住宅销预售面积、销售金额分别同比增长4.78%和10.3%。在宏观调控大背景下，沈阳房地产市场有如此表现，说明市场需求相当旺盛。

    投资者：房产企业信心猛增

    另外，据市统计局数据，2007年一季度沈阳市房地产企业景气指数156.65点，比去年同期上升56.65个百分点，比全市企业景气指数高出    25.33个百分点，比全国一季度房地产企业景气指数138.8点高出17.85个百分点。

    而2007年一季度沈阳市房地产业企业家信心指数更是高达176.71点，比去年同期上升49.44点。齐锡晶表示：“在全国房地产业宏观调控大背景之下，沈阳房地产业企业景气指数和企业家信心指数增幅大幅度上扬，位居各行业之首，同时也说明沈阳房地产良好的发展形势。”

    购房者：购房愿望强烈

    在整个房地产市场中起到主导作用的消费者，目前也显示出强烈的购房欲望。沈阳高收入者许多已进入换房期，齐锡晶说，一般换房周期在10年左右，而目前高收入者已显示出换房的愿望。

    另外，经过国家宏观调控后，购房者购房需求和信心重新增强，目前，从商品房的销售中已经可以看购房者强烈的购房愿望。

    [下降]二手房销售增幅回落

    与商品房销售的火爆形势相比，沈阳的二手房交易略显平淡。

    1—4月份，沈阳市存量房的交易面积、交易金额分别达到150.02万平方米和31.87亿元，同比分别增长6.58%和5.53%；其中，二手房的销售面积、金额分别达到103.08万平方米和22.63亿元，同比分别增长-3.6%和0.93%。从统计数据可以看出：二手房交易中，二手房住宅占71%，仍然是主体地位；二手房住宅交易仍以普通住宅交易为主，占全市二手房住宅交易总量的58.7%；普通二手房住宅、别墅、商服用房和办公用房都呈现负增长的状态。

    齐锡晶认为，造成二手房销售平淡的原因主要是受到拆迁因素的影响，目前，二手房和二手房住宅均价分别同比增长-1.18%和4.72%。虽然出现了负增长，但齐锡晶表示，目前沈阳市二手房价格的环比增长量、环比增长速度与同期增量商品房的涨幅还是比较协调的，有利于促进房地产二、三级市场联动。所以，即使二手房增幅出现负增长，但沈阳房地产市场总体状况及房价仍是健康的，运行态势是良性的，并为今后房地产业可持续发展提供了十分有利的保证。

    [看好]每平4000元房屋最受欢迎
《报告》显示，目前最受购房者欢迎的户型仍是60—100平方米，而理想的价位是在每平方米4000以下。

    根据统计，1—4月份沈阳市新建商品房销售面积、金额分别达到360.06万平方米和125.28亿元，同比分别增长7.3%和11.6%；其中，商品住宅的销售面积、金额分别达到320.05万平方米和105.36亿元，同比分别增长4.8%和10.3%。实际销售住宅面积每套平均为90.99平方米，同比下降4.5%。在实际销售商品住宅中，100平方米以下占交易总量55.2%，每平方米4000元以下占71.5%。通过这一具体的价格、面积结构分析可以发现，每平方米4000元以下的商品住宅套数占总交易套数的73.5%，每平方米4000元以下的商品住宅占总交易面积的71.5%；套内面积100平方米以下的占总交易套数的68.6%，从中看出，中小户型和中低价位商品住宅处于商品房销售的主流地位。

    同时，随着国家宏观调控政策在沈阳的落实，入市商品住宅每套平均面积减少10.8平方米，为90.8平方米，同比下降10.9%。

    [增强]外地人购房比重加大

    沈阳良好的房地产市场同样吸引着外地人。按本市和外地居民分析购买住房群体构成情况，外地人购房占全市购房总量的29.45%；其中省内人购房占全市购房总量的17.2%，套均建筑面积84.9平方米，比本市居民购房套均建筑面积90.98平方米少6.08平方米；外省市人占购房全市总量的12.24%，套均建筑面积87.83平方米，比本市居民购房套均建筑面积少3.15平方米。

    由于沈阳房地产市场平稳、健康、快速发展，成为国内资本投资热点。数据显示，1—3月份外资在沈阳房地产业总投资为11.9亿元，同比增长62.2%，增幅高于去年同期16.7个百分点。据粗略统计，全国知名的开发企业在沈投资已达70%左右。金地、碧桂园、恒大地产、步阳集团、世茂等重量级开发商近期陆续登陆沈阳，从而使沈阳房地产市场由区域市场变成了全国性甚至国际性的市场。在一季度商品房销售前30强中，外资和外埠占50%。

    [预测]今年房价涨幅约8%

    今年的未来几个月，沈阳市的房价会稳中有略涨，商品房的均价升幅约为5%左右；房价指数上升幅度约在8%左右。

    齐锡晶表示，房价上涨的原因主要来自以下几个方面：外地人购房比重较大；住房需求，尤其是对中小户型和中低价位住房需求旺盛；各类税赋增加，尤其是土地增值税清算制度实施后，开发商将会把之摊派到房价上，转嫁到消费者身上；批准入市量和实际交易量差距较大，呈现出供不应求的局面。

    但另一方面，房价上涨受到的压力仍然比较大，首先是房地产开发成本不断提高。《物权法》出台后导致拆迁成本增加；土地涨价；银行加息，造成开发融资成本加大；环境质量投入不断增加；建材成本、人工费用不断加大；沈阳居民收入水平总体上偏低，居民对高房价的承受能力有限；政府采取一系列调控措施，制约房价快速上涨趋势；当前商品住宅的主体转移到近郊区，拉动全市房价的平均值趋低；沈阳普通商品房用地基本放开，普通商品住宅将会供应充足。（记者 武丹）