前言:提起法国的戛纳，人们可能大多会把它和每年一度的电影艺术节联系起来。而今天随着中国房地产界对外交流步伐的加大，许多业内人士了解戛纳又新添了一个渠道--戛纳地产节。

    戛纳地产节是中国媒体对“全球房地产市场论坛”(MIPIM)的俗称。该年会每年春季在法国的戛纳举行，至今已经15届了。在今年3月举行的MIPIM年会上，南都集团和杭州市政府合作开发的杭州西湖湖滨商贸旅游街区二期工程设计方案获得2004年度MIPIM及英国《建筑评论》“未来项目奖”。

    南都集团以前十年主要在浙江杭州进行房地产开发，市场销售份额约占杭州市10%，在浙江房地产界其品牌知名度遥遥领先。最近，南都集团所属的上海南都置地有限公司在沪的首个住宅项目提香别墅正式开盘。借此机会记者采访了上海南都置地有限公司的营销总监欧晨献先生。

    南都设计方案荣获建筑界的“奥斯卡奖”

    记者(以下简称“记”)：在今年3月举行的MIPIM年会上，南都集团和杭州市政府合作开发的杭州西湖湖滨商贸旅游街区二期工程设计方案获得2004年度MIPIM及英国《建筑评论》“未来项目奖”。对于普通的中国读者来说，这个奖项还是很陌生的，能否用简单的语言解释其内涵？

    欧晨献(以下简称“欧”)：“全球房地产市场论坛”(MIPIM)比较形象的概括就是“建筑界的奥斯卡奖”，作为目前全球房地产界规模最大、级别最高的行业性非政府组织，其目的是为全球房地产界从业者和相关领域的投资者提供信息交流及融资投资的平台。它的最大特点即是偏向学术派，相当专业、权威。

    记：南都参与了哪部分的设计，又是凭借什么获得“未来项目奖”？

    欧：西湖湖滨商业街区的复兴改造是由南都集团和杭州市政府合作进行的，该项目二期工程的设计方案是由南都邀请美国捷得建筑师事务所完成的。这次也是由捷得送交参会的。我们在二期工程设计方案中即融入了中国传统建筑的某些元素，对西湖文化有传承和呼应，同时又是具有较高前瞻性的作品，它代表了今后一段时期，国际建筑界发展的方向，因而此次荣获的奖项为“未来项目奖”。

    记：南都为何会考虑到上海来发展？

    欧：所有房地产企业在某一地域做大做强之后都希望能进入一个更高更广阔的平台，而上海这个城市具备国际化都市的雏形，它的受众面更广，客源层次更丰富，它的竞争也更激烈，惟有通过上海市场的检阅才有可能更好地强化其品牌发展。

    记：我们知道，南都房产在浙江老百姓心目中，品牌知名度一直是名列前茅的，但进入上海之后似乎比较低调？

    欧：您看到的务实、低调是南都企业文化的部分表现。我们本着把事情做好，把产品做好的企业发展思路开发经营，因为毕竟大多数人都是通过使用产品来认知一个企业的。

    提香别墅是南都集团在上海首个开盘的住宅项目，我们进入上海做房地产项目的时间并不长。事实上南都旗下的上海中桥基建集团股份公司一直在参与上海的基础建设项目，南都提倡的是城市运营，是站在城市发展的角度来发展产品的，而非单一的住宅项目。我们更加注重这个产品在若干年之后还能否被认可，能否经得起时间的评判，能否成为有收藏价值的作品。

    提香别墅，南都置地检阅上海市场的试金石

    记：请简单介绍提香别墅的情况。

    欧：提香别墅占地22万多平方米，规划约165栋独立别墅。主体由北美式风格的独栋大别墅构成。房型建筑设计上形态优雅，整体立面精美，使用天然石材等自然元素。同时比邻500米的翡翠森林，建有1万余平米的天然湖泊和水系。

    提香别墅临近2010年正式举行的世博会板块，距2006年建成的环球影城乐园5公里左右，西隔杨高南路为投资260亿，占地2000亩的信息产业园，南隔秀沿路与中科大学村相对；周边有中国科技大学研究生院，中福会幼儿园、复旦康桥学校、英国学校、尚德学校、浦发中学、申花足球学校等；区域内已建成有绿宝园、绿洲康城、北欧阳光庭院、维也纳坡景森墅、罗山绿洲、盛世天地等别墅社区，整体成熟别墅区风貌初步形成。

    记：2003年上海别墅的供应量超过300万，今年仍然是个供应高峰，提香别墅如何才能保证自己在激烈的竞争中脱颖而出？

    欧：我们在杭州开发过许多高档楼盘，对受众心理做过深入的研究。我们更多地是考虑如何在细节上做到位，比如提香别墅，仅有165栋，但配有4000多平方米的会所；比如它的外立面，不熟悉建筑的人，可能仅仅只是觉得好看，却不知我们采用的西班牙天然沙岩，每平方米的单价就要800元。提香别墅的园林设计和房型设计都是聘请境外知名品牌公司完成的。同时，目前的售价又不大会超过市场价。我们考虑的是产品对于目标客户是否到位？我们考虑的是在上海的每一个住宅项目能否都做到位？

    记：我们听说南都有一批忠实的购房客户，在这次提香别墅的购买层中占有多少比例？

    欧：南都房产拥有10年房产开发经验、众多成功案例和良好业内口碑，拥有一批忠实的客户是难免的，我们有一个南都生活俱乐部，所有的新老客户都可以通过这个平台了解南都开发的房产的情况。我们这次推出的别墅并不多，完全可以不进市场就能售完。但我们并不想这么做，因为作为南都在上海的首个住宅项目，我们希望通过这个项目积累更丰富的客源，我们希望这个项目通过市场的评判之后，能被接受。我们希望通过这个项目了解自己的不足，为下一个项目积累经验。另外，从树立品牌的角度，也需要产品的依托。只有经过时间的积累和铺垫才能实现品牌的价值。

    保持谨慎态度对待每一个项目

    记：除了提香别墅以外，南都置地还有其他在建项目吗？

    欧：事实上我们的土地储备是非常丰富的。目前有四个房地产项目进入开发阶段，其中仅浦东的三林地区，我们就有一个35万平方米的住宅项目。除此之外，在松江和青浦，还有两个更高端的项目。

    记：这个35万平方米的项目将如何定位？

    欧：三林属于世博板块，浦东又是一个新兴住宅区域，我们这个项目的定位应该是比较大众的，它的目标受众是能承受中等价位的白领阶层。

    记：南都以往开发的项目都是以高端产品为主，这个项目走中端路线，这其中是否会有区别？

    欧：客源层的定位和产品本身有着密切的关系，但精致程度、用心程度和细节是不会有区别的，而且受众面本身也会在变化，第一次买中档的产品，若干年后购买第二套房子的时候，可能就会过渡到中高端去了。社会在发展，受众在成熟，对产品的要求也在不断提高，你必须有超前的意识，始终走在最前面，这样你的受众才会一直跟随企业，成为你的忠实客户。虽然南都做高端产品比较熟悉，但它并不局限于开发高档产品，因为中端产品的受众面更加广泛，即使现在不做这个档次的产品，你仍然不要忽视他们的需要，因为客户也是不断在发展变化的。所以无论项目的大小，无论是否有后续项目，我们一直是保持着战战兢兢如履薄冰的态度，小心谨慎地对待我们的每一个项目。

    记：我们注意到南都目前的项目都在中心城区的外围，有没有考虑要到市中心发展？

    欧：现在到市中心拿地竞争非常激烈，从另一个层面，在市中心做产品，竞争会更加激烈。但是如果有机会我们也会去争取，因为南都本身的发展就是依托城市从中心向外围拓展的轨迹发展的。从现有的城市发展状况和国外的经验看，市中心将以改造为主，中心城区的发展主要是从形象的角度出发的，比如建造CBD等，而这些城市建设综合发展正是南都所擅长的。南都的发展目标应该是多元化的，包括商业产品、住宅产品、旅游休闲产品和综合文化产品等。 （徐岳君 韩宏）