“世界发展潮流，浩浩荡荡。只有顺应潮流的事物才能成长壮大。”许为平在2004年2月3日下午短短一个小时的访谈中不下三次提到这个观点。既是英国道丰国际集团有限公司执行董事、亚太区总裁，又是中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司董事长兼总经理，身兼数职的许为平非常善于从实践中总结经验理论。目前北京中关村丰台科技园区正在如火如荼进行的项目———总部基地，是许为平倾心打造的一个项目。而从这个项目上，可以清楚地看到许为平所信奉的方法论：理论指导实践、实践又证实和发展理论。

　　因为看到新经济发展的一个趋势就是：从节约资源和提高效率的角度考虑，企业总部必然会群聚在一起，因此，服务于这种高端经济的项目也必然会有很好的实践和发展空间。总部基地项目应运而生。而总部基地的成功实践又使得许为平总结出一条重要经验：地产应服务新经济发展态势，也只有适应新经济发展潮流的地产项目才能有很好的发展空间，而这就是所谓的新经济地产。在许为平看来，是总部基地项目催生了新经济地产的概念，而新经济地产是将来房地产发展的方向。

　　
新经济地产提高资源利用效率

　　“地产业在中国发展已经十多年，市场情况也发生了很大变化。”许为平说。他认为，在地产市场化的初始阶段，市场需求是非常庞大，房地产开发商所开发的任何类型的房地产项目都会被这种强劲的需求所吸纳，不会面临卖不出去的危机。而现在的情况已经发生了很大变化，那就是市场竞争已经逐渐进入白热化阶段，许多类型的物业也面临着过剩的危机。因此，在做房产项目时，如果仅仅是看眼前的市场需求，或者仅仅是跟风，就很难占有市场先机，在一定程度上也会相应的造成资源浪费。根据许为平的经验，现在做项目应该具有前瞻性，研究新经济发展潮流，确定细分市场，才能有效率地利用现有资源，提供新经济发展所需要的产品。

　　总部基地项目的产生也是许为平这套思路在实践中的体现。早在三、四年前，许为平等人就对新经济发展趋势做了仔细分析，认为企业总部的积聚是必然和必须的。经济高速发展必然会使经济发展结构发生变化，而随着技术的进步、服务业的发展、管理模式的改变等方面的变化，从效率最大化角度考虑，企业的总部必然会在一定程度上有产生聚集的要求。这一观点也逐渐被一些经济学家、业内人士以及相关政府部门认可，并在实践中得到相关方面的支持和引导。总部基地项目在竞争激烈的市场中所取得的骄人成绩，也是对这种想法和做法最大的肯定。

　　有一种前瞻的思想就是非常了不起的事，而能把这种思想付诸实践，更需要胆识。在许为平看来，总部基地项目的成功运作所带来的成就感是任何一个方面的成功都不可比拟的，更远远大于其项目运作在市场中所取得的回报。

　　总部基地项目的出现从整体上提高了丰台科技园区的土地利用效率，并能在一定程度上激活北京南城的社会经济发展。这也逐渐在实践中显现并被社会各方面所认可。从更长远的角度来看，这种企业总部积聚的辐射力更是不可估量的。而根据最初的设想，这里是要建工业厂房，站在现在来看是一种明显的资源浪费。“在跨越北京四环的一片科技园区上，必须找好自己的市场定位才能充分利用这种稀缺的土地资源。”许为平说。

　　在这方面，北京亦庄开发区也是一个非常成功的案例。由于其定位和规划都适应市场需要，亦庄开发区内的项目在市场上反映良好，土地利用效率非常高。在许为平看来，亦庄模式之所以能够取得成功，离不开它的高端定位适应了经济发展的要求这个前提条件。

　　
总部基地催生新经济地产

　　在目前竞争激烈的市场中，什么样的地产项目能够适应市场需求，而不产生过剩，是业内人士和相关专家学者普遍关心的问题，给出的答案也各种各样。而许为平从实践中总结出的一条经验可谓简单明了：地产服务新经济发展态势，地产项目只有在细分市场中找准定位，适应新经济发展需求才有生命力。

　　可以说，总部基地的产生是受企业总部必将会群聚的前瞻性认识推动的。随着项目的成功推进和思考的深化，许为平将这种思考逻辑提高了一个层面：企业总部群聚是新经济发展的一种潮流，而总部基地项目的成功说明符合了这种潮流的需要。所以，符合新经济发展潮流的项目才有旺盛的生命力。这也是根据实践经验总结出的新经济地产的概念。当然，这只是一个开始，对于新经济发展潮流的研究和分析，还需经济学家、行业人士等各方面的努力。

　　新经济地产也非常注重对各种金融要素的合理利用。许为平认为，目前地产的市场化远远超过金融市场的市场化。所以受金融要素管制的影响，地产发展受到牵制，但长远来看，地产金融方面将会有很大的突破。总之，新经济地产对房地产运营商提出了很高的要求，未来的市场必然会产生优胜劣汰局面，只有把握住市场脉搏的开发商才能占住先机。“以前做事情，只需胆量就足够。现在则是需要胆识，即胆量和知识并重。”许为平说。（文/王洪珍）

　　
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　　许为平，英籍华人。英国道丰国际集团执行董事、亚太区总裁，总部基地董事长。

　　自1999年起，作为一家综合性国际化投资与管理集团公司，英国道丰国际集团投资涉足中国大陆的各个领域，包括电子、通信、网络系统集成等高科技项目投资以及高科技园区建设、物业投资与开发等领域。其下属企业分布在英国伦敦及香港、北京、上海、广东等地。

　　总部基地项目是目前英国道丰国际集团在华投资运作的重点项目。项目从酝酿、规划、论证、定位、运作均由英国道丰国际集团主持，历经4年完成。2002年5月25日在北京召开的第五届科博会上，许为平作为道丰国际集团的授权代表与中关村科技园区丰台园签署了关于合资开发总部基地的正式文本。2003年6月19日，总部基地奠基正式开工，典礼声名远播，震动各界。

　　总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。总部基地总投资45亿元人民币，总占地面积65公顷，容积率1.59，总建筑面积110万平方米，建成后将容纳独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼500余座；总部基地绿化比率约为50%。总部基地计划3年全部完成。

　　总部基地现已成为北京中关村开园以来单体面积最大的一个中外合资项目，同时也是2003年北京市60大重点外资工程之一、2003年北京市政府69项重点工程之一。

　　这一项目目前已获经济界、地产业的首肯及好评。专家认为，这一项目标志首都经济链条的完善与成熟，更显示出北京大总部经济区域形成已日臻完善。中国市场经济的发展中，总部经济理论在北京又一次得到很好的印证。

　　此外，英国道丰国际集团在华投资的电子、通信及网络系统集成领域成就突出，成为中国市场领衔之军。其道丰超大屏幕投影系统、道丰计算机网络管理系统、道丰多媒体数字视频会议系统、道丰数码影吧系统等为其麾下的知名集成系统，其中计算机网络管理系统和超大屏幕投影系统更是居于科技和工艺领先的前沿。

　　
（来源：参考消息.国际地产参考）