[价值高估] 房价半年暴涨50% 卖一栋别墅佣金百万

    “8000个炒家控制了深圳将近30％的二手豪宅。”在中介圈内，这句话被广为流传。

    有大地产公司已经决定，在2008年底前要出清全部存货，不论以什么价格。

    一些高新技术企业已在考虑离开深圳。房地产利润压迫深圳的整个经济肌体18个月以来，深圳经历了一次没有前例的房价狂飙：平均房价从2005年的7000元／平方米上涨到接近16000元／平方米，仅今年头6个月，房价就上涨了50％。

    资本露出饕餮本性，再多、再贵的新房推出，总是一吞而空。房价不断刷新历史纪录，买者依旧如云，人们似乎对数字失去了感觉；“只要楼王，不论价格”的预订已经不让地产商感到惊喜；投资者并不抱怨价格，他们的愤怒在于——并不总能买到新房。

    在十多天的采访中，无论是政府、学者、开发商、中介甚至是炒房者，记者遇到的每个人均称：如此上涨其意料之。然而，一切又似乎是如此符合逻辑。

    6月初，招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说，他们开发的高级住宅兰溪谷，近1100套房子以当下市值计算，已可买下某著名企业集团。

    兰溪谷二期的楼盘正在询价，据悉买家报价已到每平方米3．2万元。”到6月底，深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘到达了它的巅峰，这里卖出了一套单价7300多万的别墅，每平米价格高达14万元。

    “那栋别墅光佣金就挣了100万。”中介公司小姐指着“纯水岸”人工湖边掩映在绿树丛中的别墅群说，那片别墅基本上都卖完了。

    知名地产商人王石亦感叹：在这样的牛市下，房地产的品牌已经没什么作用了。

    “现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”6月29日，一位开发商私下如是对记者坦承。

    素来以速度和财富著称的深圳，在它26岁之际，发觉速度与财富的结合令它眩晕：这个城市以前所未有的速度诞生着百万富翁、千万富翁、亿万富翁，同时以前所未有的速度让更多的人远离住房梦想。有两个深圳——渴望房价上涨的深圳，期待房价下跌的深圳——对于其中一个，这是最好的时代，对于另一个，这是最坏的时代。

    [炒家“干炒”] 炒家比例高达70% 一套房子半年转3次手

    看涨！看涨！深圳楼市从2006年的疯狂，演进到了今年上半年的颠狂。楼市飞涨的“深圳速度”似乎是对人类想象力的一种嘲弄。

    新楼盘的销售不得不在酒店或是会展中心进行——只有这些地方，才能容纳下等候抽签的购房者。过去常常只在彩票摇奖时出现的公证人员，现在则出没于各个售楼现场——他们的在场，多少能缓解人群对地产商的责难。

    2006年底，观澜高尔夫推出160多套别墅，600多户闻讯抢购，近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套——或许不比卖白菜更慢。眼看可能出局的买家竟然高呼：“别抽签了，干脆现场拍卖吧！”

    “炒家让一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到这么高！”深圳规划局的一位官员直言。

    “像炒股票一样，他们一波一波地在炒房子。现在的房产证就跟烫手山芋一样，过不了几个月就转一道手。”深圳发展银行高级业务经理高黑告诉南方周末记者，他见过一套房子，半年内转了三道手。

    而在中介圈内，一则传言广为流传：8000个炒家控制了深圳将近30％的二手豪宅。

    至于今年，一位不愿透露姓名的地产高管披露，他们的楼盘约35％－40％是投资性购买，“其他开发商的数据也大致相同”。

    深圳市房地产协会秘书长张文华则表示，“根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70％。”

    炒家“干炒”早已不是秘密。房价的上涨，已把太多自住需求抛离，目前二手房已经从由投资客转卖给自住者，转变为了投资客转给投资客，投资客之间相互接货，然后一波波抬价，也就是所谓的“干炒”。

    [捂盘惜售] 追求房价“涨停板” 大开发商欲快速套现

    “时间就是金钱。”这一在深圳蛇口最先提出的口号深刻影响了中国。对于捂盘惜售追求房价“涨停板”的开发商来说，这个口号的确别有意味。

    “开发商捂盘惜售的现象确实存在，但对于正规的大开发商来说，它们更倾向于快速套现，将资金转入下一个项目，而不愿承担市场风险。所以，楼市泡沫并不一定产生于有人恶意囤积，而是整个市场和社会的短视。”肖小平说。

    面对记者，一位知名房地产公司的开发商回应“深圳开发商联手推高房价”的指责时表示：香港房地产商才有可能形成垄断，整个香港房地产市场控制在几家大地产商手上，可他们也没形成价格联盟，深圳成百上千家开发商，更没有这个可能。

    或者说，在空前牛市中，根本不需要什么合谋，开发商跟着水涨船高罢了。这个时候，没有人考虑水能载舟也能覆舟的道理。

    2007年6月28日，福田区一块5000平方米的居住用地拍出1．66亿元，竞价激烈。该楼面地价为1．0375万元／平方米，创深圳新高。这是特区内今年首次出让居住用地。

    而在前不久，关外一块土地的拍卖也创下天价。这表明一个可怕的事实，有房地产商继续看好深圳房价，否则断不会这样出价。

    有专家表示，开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做到。

    亦有经济学家形容，就像已经一去不复返的金本位时代，某种程度上，中国经济进入了房本位时代。

    他预言，“经济发展到现在，各种形式的资产中房产是交易成本最低的，房本位正慢慢变成金融体系的基石。”

    [谁在裸泳] 两大指标到达警戒线 地产商明年要出库存

    近日，又有小道消息在深圳地产界传出，7月15日将是深圳楼市的又一个心理节点，从这一天开始，政府将对房屋出让收益征收15％的个人所得税。这一次，如果传言属实，买卖双方谁将赢得对峙？过去两年的情形会不会第三次重现？

    无论输赢，目前的深圳楼市，租金已不足以支付利息，推动房价的原动力已主要是投机和转手。这意味着，目前的市场逻辑近乎自我循环：房价的上涨系于对仍将上涨的预期。

    “售租比（售价／月租）、房价与家庭年收入比两项指标都已经到达警戒线。总的来说，不乐观，有蛮大风险。”深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博说。他们已经开始上调风险控制的尺度，“所有的风险防范，都是为了应付将来的那一次不景气。”柳博问道：“有谁能保证，房价在未来没有20％的可能下跌三成？”

    到那时，房贷就已经不安全。他借用巴菲特的名句——只有在退潮时才能看得出谁在裸泳，“我希望那时我们都穿着衣服。”

    地产商们依旧在享受着楼盘的高价和抢购，依旧在以天价竞拍土地。但有的大地产公司已决定，在明年年底前出清存货，不论什么价格。

    “下跌是一定的，也许就在明年，也许不那么快。”一位地产商私下坦言，他现在做的所有事情，都是在为将要到来的寒冷期准备。尽管各国的经验表明，房价一般是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块，但是，“如果那个日子来了，很难有人逃得过”，他喃喃自语。

    据南方周末